Forradalmat hoz az ingatlanpiacon a digitalizáció

Újabb tekintélyes iparág van születőben, amelynél a kérdés nem az, nagyra növekszik-e, sokkal inkább hogy ad-e még gondolkodási időt az ingatlanpiacnak. Ha valakinek gyanús lenne, hogy az utóbbi időben már találkozott hirtelen érkező, és nagyot szóló szektorral, nem véletlen, ilyen volt a régiónkba az elmúlt 2-3 évben befutott fintech (finance technology). Az új generációs pénzügyi technológiák berobbanása nem csak pénzügyi startupok cunamiját hozta magával, de az olyan monolitikus szereplőket is pörgősebb versenyre, illetve a friss kezdeményezésekkel való együttműködésre késztette, mint a nem épp rugalmasságukról ismert bankok. Egy ugyancsak komótos iparágra vár most hasonló megújulás: ez az ingatlanpiac, amelynek ajtaján saját fintech-je, a proptech kopogtat egyre türelmetlenebbül.

Ha lexikonszerűen akarnánk definiálni, a proptech az ingatlanpiac digitális transzformációja, amikor a piac hagyományos szereplőinek vágányán hátulról megérkezik az informatikai gyorsvonat. Hatalmasat fog tolni, elugrani nem lehet! Okostelefonnal és hanggal irányítható irodaház-funkciók, szenzorok, teljesen virtualizált épületek és még sorolhatnánk azokat a technológiákat, amelyek fénysebességgel törnek be az ingatlanpiacra és gyökeresen változtatják meg első körben a kereskedelmi piacot.

Nem új a forgatókönyv

A fintech térnyeréséből a Kelet-Európában még éppen csak szárnyait bontogató proptech piac is sokat tanulhat. A recept alapelemei itt is ugyanazok: adott egy nagy múltú iparág, amelyet egyre több friss informatikai csapat akar saját termékével, szolgáltatásaival megváltani. A kívülről érkező kezdeményezések jelentős része eddig hiányzó értéket adhat a szegmenshez, az együttműködésekből akár a nagy szereplők is profitálhatnak.

Erre a hazai fintech szektorban a befektetők gyorsan rájöttek, és szinte a startupokkal megegyező tempóban, gombamód elkezdtek kinőni a földből a fintech akcelerátorok és inkubátorházak, hogy segítsék az ifjú titánokat a bankok ostromában. Nem kellett sok hozzá, hogy a hazai bankok lépjenek, így szép sorban megnyitották saját startupkeltetőiket (OTP, MKB stb.). Ha nem is betűről betűre, de hasonló forgatókönyv vár a proptech területére is, miután a nyugatról érkező trend, és sikersztorik szélesebb körben is transzparensebbé teszik a piacban rejlő potenciált.

Természetesen eleinte a banki szereplők igyekeztek lassítani a folyamatot. Aztán megérkezett a PSD2 uniós szabályozás (azaz második Payment Services Directive), gyakorlatilag kötelezve a bankokat az innovációra, azaz hogy adatvagyonukat megnyissák a külső szereplők előtt. Ez annyit jelent, hogy bármely banki ügyfél hozzájárulhat, hogy banki adataihoz egy harmadik fél hozzáférjen a banki rendszerből. Így akár egy kétfős cég is csinálhat olyan appot, amely az ügyfél különböző pénzintézeteknél vezetett folyószámláit egy helyen kezeli.

Ugyan jelenleg az ingatlanpiac fölött nem lóg egy olyan bárd, mint a bankoknál a PSD2 szabályozás, de nem lehet megnyugodni. Az ingatlanpiac digitalizációját valószínűleg nem a szabályozások, hanem a fogyasztói igények fogják kikényszeríteni. Ez csak idő kérdése, hiszen miközben a felhasználókat már a civil mindennapokban nem csak elérte, de az okostelefon bummal maga alá temette a digitalizáció, addig az ingatlanpiacon a beléptetőkártyáknál megállt az innováció. Márpedig a hétköznapokban mára alapvetővé váló igényeket az ingatlanszektor sem tudja sokáig kerülgetni, a változás a küszöbön van.

A legnagyobb ingatlanpaci szereplők már készülgetnek a proptech-hullámra

A változás szele itt van, globális tekintetben pedig már egy lépéssel előttünk jár, amit a KPMG a témában tavaly novemberben közzétett nemzetközi kutatása is alátámaszt. A cég több mint 330 ingatlanpiaci döntéshozót kérdezett meg 36 fejlett országból a proptech jelenségről. A poént már az elején lelőjük: rohamosan növekszik a proptech-ben rejlő potenciált felismerők száma, még ha óvatosak is az ilyen kezdeményezések felkarolásával.

^{Tony elhúzott, de a piac behozza a lemaradást}

A megkérdezett vezetők többsége úgy véli, számottevő hatással lesz vállalatára az informatikai innováció, 46 százalékuk pedig nagyon erős befolyásra számít. Ezt persze nem negatív hatásként kell értékelni, miután a válaszadók 86 százaléka nem fenyegetést, inkább lehetőséget lát az innovációban - ez persze csak akkor lehet így, ha képesek alkalmazkodni az iparág fejlődéséhez és változásaihoz. Egyelőre azonban csak a lelkesedés látszik. A vállalatok majdnem fele, 41 százaléka úgy értékeli, épp csak tartja a lépést, vagy le van maradva a technológiai innovációk terén, mindössze 34 százalék értékelte magát átlagon felül, és csak 13 százalék sorolta szervezetét a csúcstechnológiás cégek közé - eközben 12 százalék számottevő lemaradást vallott be.

A fejlődéshez először a meglévő alapanyagból kell építkezni, ebben az esetben az ingatlancégek jókora adatvagyonából. A big data fogalmát a proptech-ben sem lehet megkerülni, az nem csak a hatékonyabb területkihasználásában, de a tulajdonosok vagy bérlők igényeinek kielégítésében is kulcsszerepet játszhat. A big data és adatelemzés fontosságát a megkérdezettek túlnyomó többsége, 43 százaléka emelte minden más technológiai irányzat fölé. Az ezüstérmet nem meglepő módon az IoT, azaz az online kapcsolattal rendelkező eszközök nyerte, amelyet a mesterséges intelligencia követett.

A kutatás szerint az ingatlanpiaci szereplők a technológiai újításoktól elsősorban a belső folyamataik megreformálását várják, nagy részük pedig nem érti a proptechet igazán, lévén a várt hatások között nem igazán jelenik meg, hogy a jövőben csak a megfelelően digitalizált ingatlanok lesznek eladhatók vagy kiadhatók. A külső új szereplőkkel, tech cégekkel nem számolnak elegen, márpedig a digitalizációval értéknövelt ingatlanok hasznának szabad szemmel látható részét ezek a cégek arathatják le, nem pedig a klasszikus szereplők. Emlékezzünk csak a világ egykori legnagyobb mobiltelefon gyártójára, a Nokiára, amely néhány év alatt állt a földbe, a felhasználói igények ugyanis pillanatok változtak, a szoftveres tudás felülkerekedett a tetszetős dizájnon - a Google pedig mindent vitt az Androiddal. Ez a példa itt is ül, a vásárlók és bérlők szolgáltatást is akarnak a beton falak közé, amit most kapnak, néhány éven belül nagyon kevés lehet.

A kompetenciaszerzés dilemmája

Az ingatlanpiac és a digitális innováció találkozása dilemma elé állíthatja a cégeket: Saját proptech kompetenciát építsek? Felvásároljak egy ezzel foglalkozó startupot? Egy erre szakosodott partnerrel szerezzem meg a szükséges tudást? A potenciális együttműködések és felvásárlások szempontjából említést érdemel, hogy a nagy ingatlanvállalatok üzletmenete sokszor nem passzol a kis és gyorsan növekvő startupokéval, informatikai vállalatokkal. A KPMG szerint jelen esetben az ingatlancégeknek kell alkalmazkodniuk, ez pedig a céges kultúra átalakítását is jelentheti.

Érdekes példa a fenti ellentét feloldására, az OTP fintech startégiájal: nem maga a bank mozdult, hanem létrehozott egy fürgébb, céges kultúrában is különböző leányválalatot, a Simple mobilalkalmazást fejlesztő OTP Mobilt. Az OTP Mobil irodájában járva nyomokban sem köszön vissza a banki környezet, sokkal inkább hasonlít az egész a Prezi vagy a Google irodáihoz, ahol lelazult szoftver-fejlesztők ücsörögnek babzsákfoteleken, Mac-kel az ölben. Az informatikai kompetenciaszerzés pedig új pozíciókat is megkíván, így az ingatalancégeknél is meghonosodik a informatikai és az adatkezelési (CIO és CDO) igazgató, a teljes folyamat pedig egészen az ingatlan-mint-szolgáltatásig (property as a service) vezet.

Aki kimarad, az lemarad

Bár az ingatlanpiac digitalizációja nyugaton már elfogadott, ezt számos esetben nem, vagy csak lassan követi adoptáció, sok cég stratégia híján megtorpan a proptech kapujában. Míg a megkérdezettek 86 százaléka lát üzleti lehetőséget a digitalizációban, addig ezen réteg csupán 34 százaléka rendelkezik megfelelő stratégiával, amennyiben pedig nem számoljuk a kimondottan proptech cégektől megkérdezetteket, akkor a réteg 24 százalékra apad.

A válaszadók nagyobb része, 56 százalék egyáltalán nem rendelkezik átfogó digitális stratégiával vagy az még kidolgozás alatt áll. A felmérés szerint a cégeknél a proptech forradalomra adható válaszlépések jellemzően nincsenek kidolgozva. A kutatásból gyorsan egyértelművé válik a megfelelő stratégia szükségessége, és hogy már idén komoly áttörés vár a szegmensre. Kérdés, mely cégek lesznek nyertesei ennek a forradalomnak, és szállnak fel időben a proptech-vonatra.

Ne legyenek illúzióink, a technológiai háttérre jellemző meredek fejlődési görbe miatt pár akár hónapok alatt is komoly fordulatok mehetnek végbe a szegmensben. A személyes tapasztalatok mellett most is fontos más iparági szereplők, illetve az ezeken kívüli, releváns informatikai vállalatok szoros követése. Rugalmas szemléletre is szükség van, várfalépítés helyett inkább nyílt platformot kínálva a partnereknek. Ennek egy példája lehet az olyan ingatlanpiaci szereplők megjelenése, amelyek kifejezetten preferálják bérlőként a tech-cégeket, amelyeknek hozzáférést is biztosítanak az épületautomatikából, szenzorokból származó adatokhoz, így lényegében a bérlőt inkubálva.

Az adat lehet a kulcs

A kutatásból jól látszik, az adat lehet a proptech piac kulcsa, és ezt egy sor konkrét európai és hazai trend meg is erősíti. Amíg a piacot uraló, épületautomatizációt szállító vállalatok zöme hagyományosan zárt rendszert épít, addig egyes piaci szereplők már hozzáférést engednek a rendszereikből származó, felhőben tárolt adatokhoz: ez paradigmaváltást jelent! A Beckhoff, Grundfos és Microsoft együttműködésből született már olyan pilot projekt, amelyben egy műszaki kollégiumot automatizáltak, és az ott lakó diákoknak szabadították rá az adatokra, hogy elkészíthessék saját, az ingatlant vezérlő alkalmazásaikat vagy algoritmusaikat.

A Gitlab mint DevSecOps platform (x) Gyere el Radovan Baćović (Gitlab, Data Engineer) előadására a november 7-i DevOps Natives meetupon.

Az állami tulajdonban lévő Lechner Tudásközpont is készül a változásra, hiszen megkezdődött az ingatlanokkal kapcsolatos állami adatbázisok digitalizációja. Mint Both András, a Lechner informatikai igazgatója elmondta, már most is van olyan általuk nyitott API (adatkapu), melyet kinyitottak a piaci szereplők előtt, de a hosszú távú cél az, hogy az állam által kezelt, épületekhez és hozzájuk tartozó adatokhoz (közműadatok, földhivatali adatok, stb.) gyakorlatilag automatizáltan lehessen hozzáférni. A Lechner egy saját BIM (épületinformációs modell) szerveren is dolgozik, a cégek ezzel a saját épületinformációs modelljükhoz virtuális ügyfélszolgálatot is csatolhatnak a jövőben, ezzel automatizálva egy sor adminisztárciós folyamatot az állam felé. A lehetősegek nem állnak meg itt, néhány éves távlatban a Lechner akár a közmű adatokat is BIM-be rakhatja, így a cégek saját BIM-jeivel komplett új városrészek lesznek teljesen virtualizálva.

Magyarországra is elkezdtek beszivárogni a proptech kezdeményezések

Előremutató projektekért nem kell messzire menni, Magyarországon is megjelentek az első, a szegmenst célkeresztjükbe vevő informatikai csapatok. Ilyen az alig néhány fős budapesti Parkl is, amely a belvárosi parkolóházak kihasználatlan parkolóhely-kapacitását veszi át, mobilalkalmazáson keresztül értékesítve azt az autósok számára. Minden az appból intézhető, a rendszer az automatázástól is elköszön, az ügyfél elhagyja a parkolóházat és a kártyáját automatikusan terhelik. A parkolóházba telepített filléres eszköz egyszerűen digitalizálja a régi eszközöket, a sorompóból fizetőkapu lesz. A Parkl egységes mobilos felület ad a felhasználók számára minden parkolóházhoz, illetve lehetőséget ad dinamikus árazásra és bármilyen módosításra, hiszen az üzleti logika felhőben fut, bármilyen módosítás azonnal visszacsatornázódik mind a felhasználó, mind a parkolóház felé. A terméket már most több ezren használják számos belvárosi parkolóházban.

^{Tenyérnyi eszköz okosítja fel a parkolóházat}

Március elején Budapest első okosszállodája is megnyílt, amely a felhasználónak teljes okostelefonos vezérlést és XXI. századi élményt ad, az üzemeltetőnek pedig költségcsökkentést. Ez utóbbi projekt remekül tükrözi, honnan is jön az ingatlanpiaci digitalizáció: a tulajdonos-építető ugyanis nem a szegmensből érkezik, hanem az informatikából, aki a szállodát proptech megoldásaik bemutatótermének szánja, amelyeket aztán más komplexumoknak is eladhat.

A proptech forradalom itthon is elkezdődött, ezek ugyanakkor csak előszelei annak a kavalkádnak, amely a szegmens berobbanásával érkezhet. Ideje az ingatlanpiaci szereplőknek a gatyát felkötni!

2018. május 30-án Budapesten, a BMC-ben kerül megrendezésre az első hazai proptech konferencia, mely az ingatlanpiac digitális transzformációjával foglalkozik. A rendezvény elsődleges célja hidat képezni két iparág, az ingatlanpiaci és informatikai szereplők között, megtalálva a közös nyelvet. Ezt a missziót szimbolizálják a szervezők is, hiszen a rendezvényt az online piac két, területükön legmeghatározóbb szereplője jegyzi, az ingatlan.com csoport és az informatikai tartalomszolgáltató HWSW.hu.